La loi prévoit (article 682 du Code civil) qu'en cas de situation d’enclave d’un fonds, c’est-à-dire un fonds qui ne comporte, soit aucune issue, soit qu’un accès réduit et insuffisant à la voie publique (fonds dominant), son propriétaire a le droit d’exiger l’établissement d’un passage sur le fonds voisin (fonds…
Un chemin rural est un chemin appartenant à une commune et affecté à l'usage du public. Il est soumis à un régime juridique spécifique (articles L 161-1 et suivants du Code rural). Qui entretient le chemin rural ? Il fait partie du domaine privé de la commune qui n'a pas…
Le bail emphytéotique est un bail de longue durée établi par acte notarié qui n’est pas soumis au statut du fermage. Le propriétaire souscrit un tel contrat afin que le preneur mette en valeur le bien en réalisant des investissements de façon durable. Bien que soumis à une réglementation particulière…
L'usufruitier est la personne qui a certains droits sur un bien : il peut utiliser le bien et/ou percevoir les revenus tirés de celui-ci. L’usufruitier encaisse ainsi les fermages du bail rural. En pratique, il est fréquent qu'une personne devienne usufruitière dans le cadre d'une succession (ex : une veuve…
Le Groupement foncier agricole (GFA) est une société civile particulière qui a pour objet principal de conserver le patrimoine foncier familial et d'en faciliter la transmission tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Pourquoi constituer un GFA ? Le GFA peut être une bonne option pour l'exploitant qui souhaite transmettre son…
Le contrat de bail rural, comme tout contrat, comporte des dates et une durée à respecter. Une durée : 9 ans La durée du bail rural est de minimum 9 ans. Il s'agit d'une règle d'ordre public ainsi toute clause prévoyant un délai inférieur est nulle sauf exception (ex : bail d'un…
Sont qualifiées de calamités agricoles « les dommages qui résultent de risques (non assurables) d'importance exceptionnelle dus à des variations anormales d'intensité d'un agent naturel, lorsque les moyens techniques de lutte préventive ou curative employés habituellement dans l'agriculture n'ont pu être utilisés ou se sont révélés insuffisants ou inopérants »…
Pour la première fois, la Cour de cassation déclare que le non-respect d'une clause environnementale d'un bail rural entraîne sa résiliation. Analysons cette décision importante du 6 février 2020 (n° 18-25 460). Les faits de l'affaire Un bail rural en date de 2001 renouvelé tacitement en 2010 comportait une clause imposant que les…
Le renouvellement du bail rural constitue un droit pour le fermier mais le non-renouvellement est possible (article L 411-46 du Code rural). Renoncer au droit à renouvellement À défaut de congé ou d'accord amiable le renouvellement, qui est d'ordre public, intervient automatiquement par le seul effet de la loi à…
Dans le cadre du statut du fermage et sous conditions, le fermier bénéfic ie du droit de préemption lorsque son bailleur met en vente les terres louées. L'application de ce droit est encadrée par une procédure stricte. La notification au fermier Le notaire chargé de la vente du bien loué…
Le bail rural peut englober un ensemble de biens constitués par la maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres. Quelles règles juridiques régissent cette habitation ? Statut du fermage et habitation La cour de cassation a rappelé qu’un bail rural unique conclu pour des bâtiments d’habitation ainsi que pour…
Une petite parcelle est une parcelle dont la superficie est inférieure au seuil maximal fixé par arrêté préfectoral (article L 411-3 du code rural). Les petites parcelles et le statut du fermage Les petites parcelles échappent, en partie, au statut du fermage concernant, essentiellement, le montant du loyer, le droit…
La sous-location est le fait pour un preneur (fermier) d’un bail rural de mettre le bien loué ou une partie seulement de ce bien à la disposition d’une tierce personne moyennant une contrepartie (loyer...). Or, la sous-location est strictement interdite (article L 411-35 du Code rural). Interdiction d’ordre public La…
Un bailleur peut mettre fin au bail rural à tout moment lorsque les parcelles louées (ou une partie) sont constructibles pour, en principe, les mettre en vente (article L 411-32 du Code rural). Résiliation de plein droit ou après autorisation La résiliation de plein droit est possible si la parcelle…
Conclure un bail rural verbal semble plus simple que recourir à un bail écrit mais il est souvent source de litiges car, sans écrit, la preuve de l'existence du bail et de son contenu est difficile à apporter. La validité du bail verbal L'article L 411-4 du Code rural reconnaît…
Le prix du foncier se maintient en Bretagne avec une moyenne à 5 050 €/ha quand la moyenne nationale se situe à 6 000 €/ha. En 2019, la Safer Bretagne a reçu 31 247 notifications pour un total de 56 851 ha qui ont changés de mains et un montant…
La vente d'herbe est un contrat définit comme « toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de le recueillir ou de les faire recueillir » (article L 411-1 du code rural). Ce contrat correspond concrètement à deux situations : lorsque le propriétaire d’un pré vend l'herbe…
La constitution d’une réserve foncière correspond à l’acquisition progressive de terrains ou de bâtiments par une collectivité publique en vue d’anticiper des opérations d’aménagement comme les remembrements, le développement des loisirs et du tourisme, la réalisation d'équipements collectifs, la sauvegarde des espaces naturels, etc. (article L 300-1 du Code de…
La Fédération nationale des Safer (FNSafer) estime que la résilience de l’agriculture, plus que jamais à l’ordre du jour, nécessite d’étendre la régulation au marché des parts sociales. Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue le 28 mai, son président, Emmanuel Hyest, a lancé un cri d’alerte : « Les exploitations d’élevage…
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ont l'obligation de rétrocéder les biens achetés dans les cinq ans de l’acquisition. La procédure de rétrocession est source de nombreux conflits. Une décision qui doit être motivée Lorsqu'elle rétrocède, la Safer doit attribuer les biens selon certains critères et motiver sa…
L’aménagement foncier agricole et forestier (anciennement dénommé « remembrement rural ») a pour objectif principal d’améliorer les conditions d’exploitation des propriétés rurales agricoles notamment par une nouvelle distribution des parcelles morcelées et dispersées (article L 123-1 du Code rural). Les parcelles louées dans le cadre d’un bail rural peuvent ainsi être impactées…
La principale obligation du fermier dans le cadre de son bail rural est de payer le montant intégral de son fermage mais il important qu’il conserve une preuve de ce paiement. Pourquoi prouver le paiement du fermage ? Prouver l’existence d’un bail rural, notamment un bail verbal, revient essentiellement à…
Pour mettre en valeur des terres agricoles, un agriculteur doit obtenir une autorisation d'exploiter dans le cadre du contrôle des structures (articles L 331-1 et suivants du Code rural) ainsi que l'accord du propriétaire des terres. Quel agriculteur pourra exploiter des parcelles si elles sont convoitées par plusieurs candidats ? Autorisation…
Le statut du fermage (article L 411-39 Code rural) accorde à tout exploitant agricole titulaire d'un bail rural (fermier) le droit d'échanger ses parcelles louées avec les parcelles louées par un autre fermier. Par l'échange de cultures (ou échange en jouissance), chacun des deux fermiers exploite les parcelles de l'autre…
