Optimiser son patrimoine grâce au démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier de l’usufruit. Cela permet de diminuer la pression fiscale et de limiter les droits de succession. Le démembrement de propriété d’un bien immobilier est un outil fréquemment utilisé lors d’une donation-partage des parents vers leurs enfants. Il permet de réduire les droits de succession et au décès du propriétaire devenu usufruitier, la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition. Chacune des deux parties, l’usufruitier et le nu propriétaire, est tenue à des obligations et au respect de certaines règles. L'usufruitier peut habiter lui-même l'immeuble démembré ou le louer et en percevoir les loyers correspondants. Si l'usufruitier donne le bien en location, il en tire alors un revenu foncier imposé selon le régime classique, après imputation de toutes les charges déductibles payées. Il peut également donner, vendre ou hypothéquer son droit d'usufruit. En revanche, il lui est interdit de détériorer ou laisser se détériorer l'immeuble, ou d'en changer l'usage. Droits et obligations du nu-propriétaire Le nu-propriétaire est libre de disposer de son droit de nue-propriété. Mais il ne peut ni occuper l'immeuble, ni le donner en location, sans l'accord de l'usufruitier. Il est par ailleurs chargé des grosses réparations qui incombent de droit au propriétaire de l’immeuble. Le nu-propriétaire peut seulement déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses de grosses réparations. La loi de finances pour 2017 a mis fin à la possibilité pour le nu-propriétaire de déduire de son revenu global la part du déficit foncier provenant de travaux légalement à sa charge, dans la limite de 25 000 € par an*. Le démembrement de valeurs mobilières résultant d'une succession ou d'une donation ne donne pas lieu à imposition au titre des plus-values. Il en va de même en cas de remembrement, (autrement dit, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété) suite au décès de l'usufruitier. La taxation fiscale va s'opérer au moment de la cession ultérieure des titres. En cas de cession uniquement de la nue propriété, la plus-value est imposable au nom du seul nue propriétaire. Au décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus dans les conditions habituelles. Cessions conjointes La vente de la pleine propriété d’un immeuble est obligatoirement soumise à l'accord respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Lors de la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix de cession est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et chacun est imposable à raison de la plus-value respective réalisée. Si la cession porte uniquement sur l'usufruit ou sur la nue-propriété, aucun problème particulier, la plus-value réalisée est imposable au nom du seul usufruitier ou nu-propriétaire. Damien Piaumier/Cogedis * Lorsque le démembrement de propriété résultait d'une donation ou d'une succession entre membres de la même famille (jusqu'au 4e degré inclus).

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