Immobilier, opter pour l’impôt sur les sociétés ?

Impôt sur les sociétés, impôt sur le revenu, chaque régime présente ses avantages et ses inconvénients qu'il est important de mesurer lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Des tranches d’imposition atteignant 30 %, 41 % voire 45 % pour la plus élevée, des contributions sociales portées à 17,2 % depuis le 1er janvier dernier… telle est la fiscalité pesante sur l’immobilier au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Dans le même temps, l’article 41 de la dernière loi de Finances prévoit une diminution progressive de l’impôt sur les sociétés, le réduisant de 33,33 % à 25 % à horizon 2022… Voilà de quoi être songeur sur l’intérêt d’opter à l’impôt sur les sociétés (IS). Définir le cadre juridique de votre investissement Seul ou à plusieurs, vous avez le choix entre investir en nom propre, et en indivision le cas échéant, ou sous forme structurelle à travers une société. Cette dernière peut avoir une forme civile (telle la Société civile immobilière « SCI ») ou commerciale telle la Société à responsabilité limitée (SARL), Société par action simplifiée (SAS) ou leur forme unipersonnelle. Le choix de la forme juridique, la plus adaptée, se fera notamment en fonction de la nature de votre projet, des contraintes et obligations liées à la structure ainsi que votre environnement patrimonial. En principe, une SCI est une personne morale qui bénéficie d’une « semi-transparence » fiscale, autrement dit les bénéfices réalisés par la société sont imposés directement auprès de chaque associé, à proportion des parts qu’il détient au capital de la société. Comparer la pertinence de l’IS durant la phase de gestion locative Ces bénéfices subissent une double pression fiscale : l’impôt sur le revenu (IR), à hauteur de la tranche marginale de chaque associé, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux en vigueur de 17,2 %. La SCI peut néanmoins opter pour l’IS, sachant que dans la plupart des cas, cette option est irrévocable. La SAS est, quant à elle, soumise, par défaut, à l’IS. À ce jour, si vos bénéfices sont inférieurs à 38 120€, le taux d’imposition est forfaitairement fixé à 15 %. À partir du 1er janvier 2019, l’ensemble des bénéfices supérieurs à 38 120 € seront taxés à 28 %. L’autre avantage majeur de l’IS repose sur le fait de pouvoir pratiquer des amortissements. Maîtriser les effets de chaque régime en cas de sortie Pour optimiser la fiscalité de la société, il est primordial de bien en comprendre les enjeux au niveau des revenus mais aussi, et surtout, dans le cas de l’IS, de la fiscalité à la sortie. Si vous souhaitez profiter de la trésorerie de votre société à l’IS, chaque euro distribué fera l’objet d’une taxation prenant la forme de dividendes. Ces derniers sont alors soumis, au Prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « Flat Tax », au taux de 30 %. Le choix du barème progressif et des prélèvements sociaux pouvant désormais s’opérer sur option. Bénéficier d’exonérations progressives Dans le cas où le bien est ensuite cédé par la société, la taxation de la plus-value sera également plus importante si la société est soumise à l’IS. La plus-value est en effet taxée au taux d’IS en vigueur au moment de la cession avec réintégration de tous les amortissements pratiqués. Le régime IR permet, quant à lui, de bénéficier d’exonérations progressives à compter de la 6e année de détention du bien au titre de l’IR et des prélèvements sociaux (PS). L’exonération étant totalement acquise au bout de 22 ans à l’IR et 30 ans pour les PS. À noter également que le changement de régime fiscal (passage d’une société IR à l’IS) est générateur d’imposition (taxation immédiate des revenus de la période précédant le changement et imposition sur la plus-value). Vous l’aurez compris, l’’intérêt majeur de l’IS est la dissociation de la fiscalité de la société et celle de votre imposition personnelle, ce qui lui donne souvent l’avantage durant la phase de perception des revenus. Mais il faut procéder à des simulations chiffrées afin de bien appréhender les conséquences financières à la sortie. C.Boutbien/Cerfrance Brocéliane

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