Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers ainsi qu’aux associés personnes physiques de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (comme une SCI) souhaitant acquérir un bien pour le louer nu. Le principe repose sur la possibilité d’amortir une partie du prix d’achat du logement et de déduire les charges liées à la location. Les loyers perçus sont ainsi moins lourdement imposés, ce qui améliore la rentabilité globale du projet. Cet avantage fiscal est exclu du plafonnement global des niches fiscales (limité habituellement à 10 000 €).
Les biens concernés
Ce sont des logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens. Dans ce 2e cas, le logement doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde : soit des travaux au sens de la TVA immobilière, soit des travaux d’amélioration d’au moins 30 % de la valeur du bien permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique (DPE A ou B).
L’investisseur peut amortir une fraction du prix du bien, (calculée forfaitairement sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, le foncier de 20 % étant exclu), mais aussi déduire l’ensemble des dépenses associées, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou encore la taxe foncière. Pour l’ancien, l’assiette de l’amortissement intègre 100 % des travaux éligibles.
Des conditions à anticiper
Le logement doit être loué en tant que résidence principale pendant 9 ans minimum avec une mise en location obligatoire dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Des plafonds de loyers sont imposés. Par ailleurs, la location à un membre de la famille proche n’est pas autorisée. Ce cadre contraignant s’explique par la volonté des pouvoirs publics de soutenir une offre locative abordable. Attention, ce dispositif est exclusif : il ne se cumule pas avec les régimes Monuments historiques, Malraux, Denormandie ou Girardin.
Le non-respect des engagements entraîne la remise en cause des avantages. Les amortissements déduits sont alors réintégrés à l’impôt de l’année du manquement (via un système de quotient pour lisser la progressivité). Enfin, sachez qu’à la revente, les amortissements pratiqués minorent le prix d’achat d’origine, ce qui augmentera la plus-value taxable.
Christophe Gavard / Cogedis
Un levier fiscal pour bailleurs
Dans un contexte où les exploitants agricoles cherchent à diversifier leurs revenus, l’investissement immobilier attire. Le dispositif Jeanbrun ouvre de nouvelles perspectives pour alléger la fiscalité des revenus locatifs tout en participant à l’effort de construction et de rénovation de logements. Ce dispositif s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
