La société civile immobilière est conçue pour gérer un patrimoine relevant d’une activité civile, comme la location de biens nus. Dès lors qu’un logement est loué avec le mobilier nécessaire à une occupation immédiate (lit, table, chaises, électroménager…), l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une activité commerciale. Cette qualification peut entraîner l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le changement modifie les règles d’imposition des bénéfices, mais aussi celles applicables lors de la cession du bien. À la revente, le calcul de la plus-value relève alors du régime professionnel, avec une fiscalité moins favorable car les amortissements pratiqués au fil des années sont réintégrés au prix de revient et augmentent mécaniquement la plus-value. Il existe néanmoins une marge de tolérance : lorsque les recettes issues de l’activité commerciale sont limitées (moins de 10 % des recettes totales hors taxes), la société peut conserver son régime fiscal initial.
Des solutions pour sécuriser le patrimoine
Il est possible d’organiser l’activité de façon à préserver le caractère civil de la société. Une méthode consiste à louer le bien vide à une autre structure ou à un exploitant qui prendra en charge l’ameublement et l’exploitation locative. Ce montage est viable (le bail interposé) à condition que le loyer de la location nue corresponde au prix du marché. Attention : faire acheter les meubles par une autre société ou par les associés ne protège pas la SCI de l’IS. La gestion de la location meublée doit être assumée à 100% par l’autre société. D’autres formes sociétaires comme la SARL ou la SNC
D’autres formes sociétaires peuvent être envisagées pour développer une activité de location meublée tout en conservant une fiscalité adaptée, comme la SARL de famille, la SNC ou encore le démembrement de propriété
Au-delà des aspects fiscaux, cette réflexion s’inscrit dans une véritable démarche de gestion responsable du patrimoine.
Christophe Gavard / Groupe Cogedis
Le point de vigilance
L’administration fiscale n’a pas besoin de dresser un inventaire détaillé du mobilier pour reconnaître une location meublée. La présence d’équipements permettant une occupation immédiate du logement ou encore la diffusion d’une annonce précisant le caractère meublé peuvent suffire à établir la nature commerciale de l’activité. En cas d’évolution de la situation, une SCI peut toutefois retrouver son régime initial si les recettes commerciales repassent sous la barre des 10%.
