C’est une question récurrente qui se pose tant pour un patrimoine constitué que pour une nouvelle acquisition. Pour un patrimoine existant, la mise en société suppose un transfert de la propriété à la société par acte notarié, apport ou vente.
Une des raisons de recourir à la SCI (société civile immobilière) est fiscale. Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le bénéfice foncier est taxé à l’impôt au taux marginal : il dépend des autres revenus du foyer fiscal, allant de 11 % à 45 %. Le bénéfice supporte en sus les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La fiscalité peut donc fortement accentuer l’effort de trésorerie, en plus du remboursement du prêt.
Avantageux en croisière
Si la SCI opte pour l’IS, l’immeuble pourra faire l’objet d’un amortissement, permettant de minimiser le bénéfice imposable. C’est la société qui est imposée alors sur cet éventuel bénéfice, au taux de 15 % puis de 26,5 %.
Si en croisière, l’effort de trésorerie s’avère moins pénible à l’IS, le gain peut être réduit à néant à la sortie : la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (intégrant les amortissements déduits), taxée au taux de l’IS, sans abattement pour durée de détention. Et les associés doivent passer par une distribution de dividendes pour récupérer le prix de vente, distribution supportant une fiscalité de 30 %.
Le recours à la SCI permet de dissocier la propriété du bien et sa gestion : les parents transmettent la propriété en donnant des parts, tout en conservant la gestion de l’immeuble en tant que gérants, grâce à une rédaction adaptée des statuts.
Faciliter la transmission
Transmettre son patrimoine dans ce cadre paraît idéal, chaque enfant recevant exactement les mêmes droits sur les mêmes biens. Quitte à les contraindre à s’entendre à terme pour la gestion ou la vente desdits biens. Certains parents préfèrent donner un bien à chaque enfant, laissant ainsi chacun libre de gérer à sa guise : la société n’est alors pas utile. Ainsi, à chacun sa solution, en fonction de sa fiscalité, son budget et de ses objectifs en matière de transmission !
Soazig Marquer / Cerfrance Finistère
