Investir avec la loi Élan et le dispositif Cœur de Ville

Depuis quelques années, les réductions d’impôt lors d’investissements immobiliers se font rares. En effet, il ne reste que la réduction d’impôt Pinel mais sur un territoire très restreint, à peine une trentaine de communes en Bretagne. Par ailleurs, ce dispositif vise des investissements dans des logements neufs. Afin de restaurer les logements vétustes de certains centres-villes, la loi Élan a mis en place le dispositif « Cœur de Ville », également appelé dispositif « Denormandie ». Ainsi, depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021, les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. Qui est concerné ? Le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui : • Achètent un bien à rénover dans un des centres-villes éligibles au dispositif ; • Souhaitent mettre leur logement vide en location longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans. Quelles villes ? 222 villes de France sont concernées par ce dispositif. En Bretagne, nous allons retrouver les villes de Morlaix, Lannion, Quimper, Lorient, Pontivy, Saint-Brieuc, Saint-Malo, Vannes, Redon, Fougères et Vitré. Comment bénéficier de l’avantage fiscal ? Le contribuable doit réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total d’achat du bien. Les travaux éligibles au dispositif correspondent à : • Une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ; • Ou 2 types au moins de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres. En cas d’achat d’un bien pour 200 000 € par exemple, il convient de réaliser au moins 50 000 € de travaux afin de bénéficier de l’avantage fiscal. Si le contribuable ne réalise que 30 000 € de travaux, il ne bénéficiera d’aucune réduction d’impôt même si l’acquisition est réalisée dans une des villes prévues par la loi. Attention : Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE). Par ailleurs, comme tout dispositif de réduction d’impôt en matière immobilière, il faut respecter un seuil de revenu fiscal de référence du locataire en fonction de la composition du foyer ainsi qu’un plafond de loyer en fonction de la zone où se situe la ville. Quel avantage fiscal ? Les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération (achat du bien + travaux), dans la limite de 300 000 €, en fonction de la durée de la location (6 ans : 12 % ; 9 ans : 18 % ; 12 ans : 21 %). Un contribuable acquiert par exemple un appartement dans le centre-ville de Vannes pour 160 000 €. Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, il doit engager au moins 40 000 € de travaux répondant aux conditions prévues par la loi. Dans l’hypothèse où il réalise ces 40 000 € de travaux, l’assiette de la réduction d’impôt sera sur le coût total de l’opération soit 200 000 € (160 000 d’acquisition + 40 000 de travaux). En cas de location pendant 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % x 200 000 = 24 000 € étalé sur 6 ans soit 4 000 € par an.

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