Le démembrement de propriété sépare l’usufruit et la nue-propriété. Acquérir du foncier ou un bâtiment de la sorte peut se révéler financièrement intéressant. L’usufruit temporaire génère des obligations limitées dans le temps. Mais, il fait supporter à son acquéreur la responsabilité financière d’une partie de l’investissement. Ainsi, procéder à un démembrement de propriété de son foncier ou de son bâtiment d’exploitation revient, pour le chef d’entreprise, à organiser son patrimoine. Cette décision doit prendre en compte la valorisation des droits démembrés  et les obligations des parties.

La pleine propriété à terme

L’acquisition d’un immeuble pour y exercer une activité est une opération importante pour un chef d’entreprise. L’achat en pleine propriété à titre personnel, par une Société Civile Immobilière (SCI) ou un Groupement Foncier Agricole (GFA), suivi d’une location à la structure de production, est un schéma courant. Pourtant, l’acquisition avec démembrement de propriété, où le chef d’entreprise fait l’acquisition de la nue-propriété et la structure de production celle de l’usufruit, est en comparaison plus avantageuse pour le propriétaire sur le plan de la trésorerie (lire en encadré).
Au terme des quinze années, le chef d’entreprise se retrouvera, dans les deux situations, avec la pleine propriété du bâtiment, mais avec une économie financière de 30 000 euros dans le cas du démembrement. Cette démonstration est alléchante. Il convient néanmoins d’analyser les autres conditions de réussite.
La valorisation de l’usufruit temporaire doit se faire à la valeur économique ou vénale.

Une alternative pour l’adaptation des structures

L’usufruitier dispose du droit de se servir du bien, par exemple en occupant l’immeuble. Il a aussi temporairement le droit d’en percevoir les revenus en louant l’immeuble.
L’usufruitier doit conserver la destination du bien. Il doit en assurer l’entretien à l’exception des grosses réparations (sauf clauses conventionnelles). Il est soumis à l’ISF pour la valeur en pleine propriété du bien, si le bien est non professionnel.
Le nu-propriétaire a, quant à lui, le droit de disposer du bien librement, c'est-à-dire de le vendre où de le donner. Dans certaines situations, il peut déduire de ses revenus les dépenses de grosses réparations.
L’extinction de l’usufruit suit le principe de la neutralité fiscale (tel que défini dans l’article 1133 du Code Général des Impôts).
Le démembrement de propriété doit trouver sa place comme outil de gestion pour l’adaptation permanente des structures. L’usufruit et la nue-propriété ne sont-ils pas à l’organisation patrimoniale ce que le sel et le poivre sont à la cuisine ?

Hervé Conan
CER FRANCE Morbihan