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:Quelles indemnités ?
 

Hebdomadaire N° 2482 - 22/11/2002

L’Etat et les collectivités locales ou territoriales peuvent contraindre un particulier à céder un bien immobilier au profit d’une personne publique ou privée pour un projet d’utilité publique. Les expropriés ont droit à une indemnité principale pour couvrir le préjudice subi mais il est aussi possible d’obtenir des indemnités accessoires pour les préjudices plus indirects.

Une procédure d’expropriation d’utilité publique comporte plusieurs phases : demande d’ouverture de la procédure par une personne publique ou privée au préfet, réalisation de différentes enquêtes dont certaines sont ouvertes au public, puis élaboration d’une déclaration d’utilité publique (DUP) du projet. Les biens à exproprier sont ainsi déterminés après une enquête dite «parcellaire» par un arrêté de cessibilité.
Après enquête publique, si le projet est accepté par le préfet, la procédure d’expropriation et les négociations entre exproprié et expropriant commencent. C’est le juge qui prononce le transfert de propriété et fixe le montant des indemnités lorsque l’expropriant et l’exproprié n’ont pu s’entendre à l’amiable sur la cession de l’immeuble ou sur le montant des indemnités.

L’INDEMNISATION

L’indemnité vise à dédommager l’exproprié du seul dommage direct et matériel occasionné par l’expropriation : par exemple la perte d’un terrain, d’un bâtiment, d’un droit de chasse...

La Direction générale des impôts, l’APCA et la FNSEA ont conclu un protocole d’accord national pour définir une méthode générale de détermination des préjudices subis par les exploitants agricoles dont l’exploitation est amputée par des opérations d’utilité publique.

La méthode d’évaluation retenue par ces protocoles est en principe celle de la «marge brute» : l’indemnité due à l’exploitant sera équivalente à la marge brute multipliée par le nombre d’années de préjudice.

Les protocoles d’accord ont été également signés au niveau départemental ou régional.

Leur application est exclue pour les expropriations qui occasionnent un grave déséquilibre à l’exploitation.

EVALUATION
DES PREJUDICES

L’indemnité principale est calculée sur la base de la valeur vénale du bien exproprié. Ce montant varie selon qu’il s’agit de terrains à bâtir ou de terrains agricoles. La valeur des terrains à bâtir sera déterminée au m2, par lot, ou par zone. Celle des terres agricoles sera évaluée par comparaison ou par établissement d’une valeur à l’hectare.

Si la terre agricole expropriée renferme une couche de matériaux exploitables, celle-ci fait partie de la consistance du bien.

Le revenu tiré du terrain agricole peut également servir de base pour déterminer l’indemnité due par l’expropriant.

Les propriétés bâties seront quant à elles évaluées selon leur valeur de récupération foncière, par comparaison ou selon le revenu qu’elles permettent de dégager.

A savoir : si un an avant l’enquête préalable à la DUP un bien situé dans une zone industrielle est utilisé à des fins agricoles, il sera considéré comme un terrain agricole et sa valeur sera appréciée en tant que tel au jour du jugement.
DE NOMBREUSES
INDEMNITES
ACCESSOIRES

Certains préjudices en lien avec l’expropriation peuvent également être indemnisés : frais de déménagement, perte de loyers ou fermages subie par le propriétaire exproprié du fait de la rupture du bail, perte des honoraires versés à un architecte pour la réalisation d’une construction ou des frais de construction…

En plus des indemnités principales, les agriculteurs peuvent obtenir des indemnités accessoires. Elles sont destinées à réparer les préjudices autres que la perte de la valeur du bien : diminution de rentabilité ou de la valeur de l’exploitation suite à une expropriation partielle, acquisition d’un outillage adapté aux nouvelles conditions de culture, perte de clôture, déménagements, troubles d’exploitation, rupture de l’assolement, licenciement de personnel, surcharge de bâtiments, vente forcée à perte…

Le propriétaire exploitant perçoit également une indemnité pour frais de recherche d’acquisition de nouvelles terres agricoles. Cette indemnité est de 15 % de l’indemnité principale avec dégressivité au-delà de 15 250 euros.

L’agriculteur peut aussi bénéficier d’une indemnité pour perte de récolte si l’expropriant n’a pas fait coïncider la date de prise de possession avec la date d’enlèvement des récoltes.

Il existe aussi des indemnités accessoires spécifiques pour les locataires et fermiers pour couvrir l’éviction due à la rupture anticipée du bail. À noter que c’est au propriétaire de faire connaître les locataires à l’expropriant.

Outre l’indemnité d’éviction, l’exploitant agricole peut obtenir une indemnité pour perte de fumure et arrière fumure, une indemnité pour surcharge de frais fixes, une indemnité pour allongement de parcours, etc .

Si vous êtes concerné, parlez-en à votre gestionnaire. Il peut vous apporter l’aide dont vous avez besoin pour pouvoir mener à bien les négociations avec l’expropriant.

Jérôme Delage, Cogedis
www.cogedis.com



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Date de l'article : semaine du N° du 22 au 29 Novembre 2002
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