Dans le cadre d’une donation–partage, la propriété d’un bien immobilier est souvent partagée entre le nu propriétaire et l’usufruitier. Mais qui doit payer les grosses réparations (cf.encadré) ? Le code civil prévoit que le nu propriétaire supporte la charge des grosses réparations et l’usufruitier celles dites « d’entretien ». Toutes les réparations qui touchent à la structure de l’immeuble ou à sa solidité (toiture, murs porteurs…) sont à la charge du nu propriétaire. C’est la théorie, car dans les faits, l’usufruitier ne possède aucun moyen de l’y contraindre. Une jurisprudence constante précise en effet qu’il ne peut obliger le nu propriétaire à effectuer les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble soumis à usufruit et ce même si la situation de l’immeuble l’exige. Premier fondement de cette règle : le nu propriétaire peut être dans l’impossibilité de financer ces travaux dans la mesure où il ne retire aucun profit du bien qui fait l’objet de l’usufruit. Deuxième élément : le nu propriétaire à la différence du bailleur, n’est pas tenu de garantir à l’usufruitier la jouissance « paisible » du bien.

Copropriété

Si l’usufruitier loue l’immeuble, il est légalement tenu de par sa qualité de bailleur, d’exécuter les grosses réparations à ses frais. Il a obligation de maintenir en bon état les locaux loués. Si l’immeuble dépend d’une copropriété, le nu propriétaire et l’usufruitier sont obligés de payer chacun les charges qui leur incombent légalement dès lors qu’elles ont été décidées par l’assemblée des copropriétaires. En pratique, l’usufruitier est bien souvent amené à financer lui-même les réparations qu incombent normalement au nu propriétaire. Il faut souligner que ce dernier n’est pas encouragé à les prendre en charge : il n’a aucune certitude d’être indemnisé. La loi prévoit qu’aucune indemnisation n’est due pour les dépenses d’amélioration. C’est le cas de la construction nouvelle qui s’ajoute au fonds existant et qui en augmente la valeur.

Convention

Le nu propriétaire et l’usufruitier ont la possibilité d’aménager des règles de répartition des charges par le biais d’une convention. L’acte qui institue le démembrement peut prévoir une clause qui contraint le nu propriétaire à exécuter les travaux nécessaires.  Cela permettra d’éviter des conflits. Cette clause devra faire apparaître clairement l’obligation imposée au nu propriétaire et le droit que l’usufruitier se réserve pour le contraindre à s’exécuter. A défaut, l’usufruitier ne pourrait obtenir du nu propriétaire l’exécution forcée des grosses réparations.

Guy Lemercier
Cogedis - Fideor

Légende photo : En théorie, le nu propriétaire doit s’acquitter des factures de grosses réparations des propriétés démembrées. En pratique, c’est souvent l’usufruitier qui s’y colle. La solution : mettre en place une convention.