Social / Retraite - Compléter son revenu au meilleur coût

La vente de l’exploitation forme souvent le capital de « fin de carrière » qui apporte le complément de revenu indispensable. Néanmoins, il faut anticiper les cas où la vente de l’exploitation ne suffirait pas. Dans ce cas, il faut se diriger vers l’épargne à long terme, notamment l’assurance-vie, les contrats orientés retraite et l’immobilier.

Une nouvelle génération de contrats

En assurance-vie, c’est la durée des versements qui compte. Plus on commence tôt, plus faible est le coût. Les contrats modernes permettent de choisir la sécurité (fonds en euros de 3,5 % à 4,5 % actuellement) ou de prendre un risque sur des fonds actions.
Dans les contrats pour la retraite, plans épargne retraite (PERP) et contrats « Madelin » réservés aux exploitants et conjoints collaborateurs, l’épargne est transformée en rente viagère (à vie). Elle est réversible au conjoint. L’avantage fiscal dynamise la constitution du capital. Les cotisations sont déductibles fiscalement et socialement pour le Madelin agricole. La rente est imposable. Il faut exiger dans le contrat un nombre d’années minimum de rente garanties, car le capital est perdu en cas de décès.
Pour éviter cette perte, il existe une solution : l’épargne libre. Elle n’offre pas d’avantage fiscal à l’entrée, mais la sortie est possible en capital, avec une fiscalité douce. On effectue des retraits en fonction de ses besoins. Le capital restant au décès peut alors être transmis, dans la plupart des cas sans droits de succession, privilège de l’assurance-vie. Inconvénient : le capital peut être épuisé plus vite que prévu par les retraits.
Une nouvelle génération de contrats fait ses premiers pas au travers des « annuités variables. » Il s’agit d’une intéressante combinaison entre un capital disponible et une rente viagère. Ces contrats offrent une rente plus élevée que les contrats de retraite. Ils bénéficient d’une fiscalité plus favorable, et le versement du reste du capital en cas de décès. Mais les coûts de gestion sont élevés, et les rentes peu revalorisées.

L’immobilier reste une valeur sûre

Avantage incontestable de l’immobilier, le capital conserve sa valeur dans le temps et peut même augmenter. Les loyers sont réévalués. Le patrimoine et son revenu sont protégés de l’inflation.
À l’avantage fiscal éventuel, s’ajoute l’effet de levier du crédit. On achète un bien dont le loyer remboursera en partie le crédit. Pour être libéré de l’emprunt en retraite, il faut investir tôt. Avec un emprunt sur 15 ans, le loyer paiera au moins la moitié de la mensualité. Pour le reste, c’est l’effort d’épargne personnel et l’éventuel gain fiscal. Mais quel immobilier choisir ?
L’immobilier d’habitation a la faveur des investisseurs pour financer sa future maison pour la retraite, ou opter pour du locatif pur. Le neuf est aidé par le récent dispositif Scellier, réduction d’impôt de 20 à 25 % de l’investissement. Mais cela ne concerne pas toutes les zones géographiques, et l’intérêt fiscal ne doit pas faire oublier les risques du marché locatif : vacance, dégradation et non paiement. Sur le neuf, la rentabilité est d’environ 4 %. On peut aussi s’intéresser au marché de l’ancien, où la rentabilité est supérieure, 6 % et plus, et où d’autres dispositifs fiscaux existent (déduction des travaux, abattements « Borloo ancien »…). C’est de loin le plus rentable si l’on sait acheter et si l’on gère soi-même les travaux.
Autre choix : la location en meublé dans des résidences de tourisme ou maisons de retraite (EHPAD). Les murs sont loués à un exploitant pour une durée minimum de 9 ans. Il n’y a pas de lien direct entre l’investisseur et l’occupant des locaux. La rentabilité est supérieure à l’habitation, on peut investir dans du neuf où de l’ancien. Le dispositif Scellier peut s’appliquer sur le neuf. Sinon, un amortissement permet de minorer fiscalement les loyers. Ces formules prennent de l’importance, notamment sur les EHPAD où le besoin va grandissant. La qualité de l’exploitant est primordiale, le risque de défaillance existe, surtout sur les résidences de tourisme.
Pour diminuer les risques locatifs, ou pour investir sur des montants moindres, on peut financer à crédit l’achat de parts de SCPI (la pierre-papier), qui gèrent un patrimoine important. Et pour rester dans le domaine de l’immobilier, une autre forme de complément de revenu revient en force : vendre sa maison en viager !

Dominique Pince
CER FRANCE Côtes d’Armor

Mieux vaut tôt que jamais !
En matière de retraite, il n’est jamais trop tôt pour bien faire ! Illustration par l’exemple avec le coût mensuel comparé d’un contrat d’assurance-vie et d’un projet immobilier réalisé à 40 et 50 ans. Pour se constituer un capital de 100 000 euros à 60 ans sur un contrat d’assurance-vie, il faut verser 310 euros par mois en commençant à 40 ans, mais 715 euros en commençant à 50 ans. Par le biais d’un contrat « Madelin Agricole », avec l’économie fiscale et sociale, le coût réel est ramené à environ 180 euros à 40 ans et 414 euros à 50 ans. Pour l’immobilier, si le bien acquis 100 000 euros est financé à 100 % sur 15 ans, le remboursement sera de 764 euros / mois pour un loyer brut de 330 euros environ (attention aux taxes et charges). L’effort d’épargne mensuel sera donc de 434 euros, ramené à 203 euros en cas de Scellier par la prise en compte du gain d’impôt. On pourra également déduire les intérêts d’emprunt.