La loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place, depuis le 1er janvier dernier, un nouveau dispositif de défiscalisation applicable aux investissements immobiliers locatifs d’habitation. Baptisé  dispositif « Scellier », il se substituera à compter du 1er janvier prochain aux mécanismes de défiscalisation immobilière existants, à savoir le « Borloo neuf » et « Robien recentré ». D’ici la fin de l’année, les trois dispositifs cohabitent (voir leurs principales caractéristiques dans le tableau).

Réduction d’impôt ou amortissement

Le nouveau dispositif Scellier procure aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 9 ans. Elle est égale à 25 % (taux 2009) du montant de l’investissement réalisé, dans la limite d’un seul par an, plafonné à 300 000 e. Pour un investissement réalisé en 2009, l’avantage fiscal maximum peut atteindre 75 000 e (8 333 e par an). Bien entendu le bénéfice de la réduction d’impôt suppose que le logement et son propriétaire respectent les conditions d’application du dispositif.
En ce qui concerne les dispositifs Borloo neuf et Robien recentré, l’avantage fiscal résulte de la déduction du revenu d’une partie du prix d’acquisition du logement par le biais de l’amortissement de celui-ci.
Ainsi, pour un investissement de 200 000 e pouvant bénéficier du dispositif Robien recentré, le contribuable pourra déduire de son revenu imposable 100 000 e sur 9 ans, soit la moitié du prix d’acquisition.

Le bon raisonnement

Le dispositif « Scellier » procure une réduction d’impôt. Pour un investissement d’un montant identique réalisé par différents contribuables, l’avantage fiscal sera le même pour chacun d’eux quel que soit leur niveau d’imposition.

Exemple : Pour un contribuable A (tranche marginale d’imposition 40 %) et B (tranche marginale d’imposition 14 %) ayant réalisé chacun un investissement immobilier locatif de 200 000 e, l’avantage fiscal sur 9 ans procuré par le dispositif Scellier sera identique pour chacun d’eux, soit 50 000 e (200 000 x 25 %).
Par contre, le montant de l’avantage fiscal résultant de l’application du dispositif Borloo neuf ou Robien recentré sera fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable ayant réalisé l’investissement.
Ainsi, pour un investissement d’un montant identique, l’avantage fiscal sera plus important pour un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 40 % que pour celui situé dans la tranche à 14 %.
De fait, c’est bien le niveau de la tranche marginale d’imposition qui doit orienter le choix du dispositif. Ceci, sans oublier l’impact des contributions sociales (12,1 % actuellement).
En effet, les dispositifs d’amortissement Robien recentré ou Borloo neuf permettent de le diminuer. Ce n’est pas le cas du dispositif Scellier.
En pratique, pour un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 40 % ayant réalisé en 2009 un investissement de 200 000 e, l’avantage fiscal sur 9 ans du dispositif Robien recentré serait de l’ordre de 52 000 e, contributions sociales comprises, et de 50 000 e avec le dispositif Scellier. Par contre, dans l’hypothèse d’une tranche marginale d’imposition de 14 %, l’avantage fiscal ne serait que de l’ordre de 26 000 e avec le Robien recentré, comparé aux 50 000 e du dispositif Scellier.
Ces exemples ont uniquement l’ambition de montrer comment il convient de raisonner pour s’orienter vers tel ou tel dispositif, en fonction de l’importance de sa tranche marginale d’imposition et des contributions sociales. Dans les faits, les calculs à réaliser se révèlent souvent plus complexes selon la situation de chacun.
En tout état de cause, tout contribuable ayant réalisé en 2009 un investissement immobilier locatif éligible à la fois au Robien recentré ou Borloo neuf et au dispositif Scellier doit, pour faire son choix, réaliser une simulation sur 9 ans tenant compte de ses propres chiffres. À compter du 1er janvier 2010, cette question ne se posera plus. Car, dès lors, seul le dispositif Scellier subsistera.

Yves ALIX
CER FRANCE Ille et Vilaine

Photo : Jusqu’à la fin de l’année, 3 options de défiscalisation cohabitent dans le secteur de l’immobilier locatif.